Alienação de vaga de garagem destinada como
sendo de uso comum depende da anuência de todos os condôminos.
O
Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a
Apelação Cível nº 0033023-45.2011.8.26.0100, que decidiu
pela impossibilidade de registro de contrato de compra e venda de fração
ideal de área comum, quando se tratar de vaga de garagem coletiva com vários
titulares dominiais, sendo necessária a anuência de todos os proprietários
ou anterior dissolução de condomínio. O acórdão, julgado improvido por
unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini.
No caso em análise, houve a negativa de registro de escritura pública de
compra e venda referente a 5% da unidade de garagem de condomínio, alegando
o Oficial Registrador ser necessária a anuência de todos os proprietários do
edifício, tendo em vista que não há atribuição das vagas às unidades
registradas, existindo condomínio comum quanto a elas. A interessada
sustentou, em sua impugnação, que a escritura pública obedeceu a vontade das
partes, estando formalmente em ordem e sendo o acesso à propriedade um
direito constitucional fundamental. Alegou ser necessário o respeito ao
Princípio da Dignidade da Pessoa Humana e aduz que todos os princípios
registrais foram observados. Por fim, sustentou que o bem configura unidade
autônoma de garagem, sendo imóvel destacado do todo e passível de livre
alienação pelo integrante do condomínio edilício, conforme disposição do
art. 1.331 do Código Civil e invocou o Princípio da Transparência, aplicável
no sentido de que exista informação ao consumidor de todos os aspectos do
serviço.
Ao julgar a questão, o Relator destacou que o Oficial Registrador, em nota
devolutiva, demonstrou que o imóvel em questão manteve as vagas de garagem
em área comum, pertencendo a várias pessoas e dependendo a alienação de
parte dela da anuência da integralidade dos titulares dominiais. Entendeu,
ainda, ser bem fundamentada a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor
Permanente que, ao se referir à área destinada à garagem, decidiu que
poderiam os vendedores alienar sua fração ideal de 5%, mas não a parte certa
e localizada do imóvel consistente na unidade condominial de garagem, pois
esta, mesmo depois da instituição do condomínio nos moldes da Lei nº
4.591/64 sobre o imóvel, continuou a pertencer, na proporção fixada, a todos
os condôminos. Prosseguindo em seu voto, o Relator constatou que, pelo exame
da matrícula imobiliária, verifica-se que não houve discriminação das vagas
de garagem ou sua vinculação às unidades autônomas. Ademais, o ato de
instituição do condomínio, devidamente averbado, caracteriza a área
destinada à garagem como de uso comum, integrada no remanescente aos
destaques das unidades autônomas, destacando que “não há, claramente,
atribuição aos apartamentos instituídos ou individualização como bens
destacados, como sustentado pela apelante.”
Posto isto, concluiu o Relator que as regras aplicadas ao negócio jurídico
em questão são aquelas atinentes ao condomínio comum do Código Civil,
tornando imprescindível a participação de todos os condôminos para
regularidade da alienação. Concluiu, também, pela existência do direito de
preferência na aquisição de parte ideal pelos coproprietários, em
concorrência com terceiros, somente podendo ser exercido com a efetiva
ciência deles.
Finalizando, destaca-se, por oportuno, o seguinte trecho do acórdão:
“Ressalto, ademais, que a alienação por apenas dois dos proprietários vem
contra o Princípio da Continuidade, contido nos arts. 195 e 237 da lei n.
6.015/73, que exige a perfeita coincidência entre as partes que constam na
matrícula e aquelas que transmitem a propriedade, permitindo o encadeamento
subjetivo dos registros e averbações subsequentes.”
Íntegra da decisão. |