CURSOS IRIB
IRIB, EPM e CENOR realizam III Seminário Luso-brasileiro de Direito
Registral em São Paulo
O Irib, a Escola Paulista da Magistratura - EPM, o Centro de Estudos
Notariais e Registrais da Faculdade de Direito de Coimbra - CENoR e o
Projeto Educartório, de iniciativa da Corregedoria Geral da Justiça do
Estado de São Paulo, realizaram, nos dias 16 e 17 de outubro, no auditório
da Escola Paulista da Magistratura, o III Seminário Luso-Brasileiro de
Direito Registral Imobiliário.
Unidos no mesmo ideal de aperfeiçoamento de suas instituições e sistemas
jurídicos, acadêmicos e especialistas brasileiros e portugueses versaram
nesta terceira edição sobre o tema Contratação dos negócios imobiliários e
seus reflexos na segurança jurídica.
Foram palestrantes o doutor Francisco Eduardo Loureiro, desembargador do
Tribunal de Justiça de São Paulo; doutor Francisco José Rezende dos Santos,
registrador imobiliário; doutor José Manoel de Arruda Alvim Netto, professor
catedrático de Direito Civil; doutor José Marcelo Tossi Silva, juiz auxiliar
da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo; doutor Rafael Vale
e Reis, representante do CENoR; doutor Helvécio Duia Castello, presidente do
Irib; doutor Ubiratan Pereira Guimarães, presidente do Colégio Notarial do
Brasil-SP; doutora Wânia do Carmo Carvalho Triginelli, professora da PUC-MG
e coordenadora acadêmica do Esnor-Anoreg-MG; doutora Margarida Costa
Andrade, professora de direitos reais da Faculdade de Direito da
Universidade de Coimbra, FDUC; doutor João Teodoro da Silva, 6º Tabelião de
notas de Belo Horizonte; doutora Priscila Lopes Agapito, 29ª Tabeliã de
Notas da Capital de São Paulo; doutor Ricardo Dip, desembargador do Tribunal
de Justiça de São Paulo; doutor José Antônio de Paula Santos Neto, juiz
auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo; doutor
Marcelo Martins Berthe, juiz titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São
Paulo e juiz auxiliar da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo;
doutor Flauzilino Araújo dos Santos, primeiro registrador de imóveis da
capital e presidente da Arisp; doutora Madalena Teixeira, professora da
Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, FDUC, e representante do
CENoR; e João Pedro Lamana Paiva, registrador de imóveis de Sapucaia do Sul,
RS e vice-presidente do Irib.
O seminário também teve a participação dos registradores Dom Gabriel Alonso
Landeta e Dom Jorge Blanco Urzáiz, representantes do Colégio de
Registradores da Espanha, da juíza Tânia Mara Ahualli, responsável pelo
núcleo de Registros Públicos da EPM, do juiz Luís Paulo Aliende Ribeiro, e
de Sérgio Jacomino, quinto registrador de imóveis da capital.
A iniciativa contou este ano com o apoio de outras importantes entidades de
classe: Escola Superior de Notários e Registradores (Esnor); Associação dos
Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais (Serjus); Associação dos
Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg/SP); Universidade
Corporativa do Registro (UNIREGISTRAL); Associação dos Registradores
Imobiliários de São Paulo (Arisp); Escola Nacional dos Registradores
Imobiliários (ENR); e Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo (Cnb-SP).
Sessão de abertura
Em um discurso de abertura, o diretor da Escola Paulista da Magistratura,
desembargador Antonio Rulli Junior, agradeceu a presença dos participantes e
dos ilustres palestrantes e entidades apoiadoras do III Seminário
Luso-Brasileiro de Direito Registral Imobiliário.
Depois, convidou a doutora Tânia Mara Ahualli para a coordenação dos
trabalhos, a quem agradeceu, em nome da EPM, a dedicação e empenho
despendidos na organização do seminário.
Impossibilitada de comparecer ao III Seminário Luso-Brasileiro, por motivos
de saúde, a doutora Mônica Jardim, membro da diretoria do CENoR, gravou uma
mensagem aos participantes:
Excelentíssimo Senhor Desembargador Antônio Rulli Jr., diretor da EPM,
Excelentíssimo Dom Gabriel Alonso Landeta, representante do Colégio de
Registradores da Espanha, Excelentíssimo Senhor Doutor Helvécio Duia
Castello, presidente do Irib, Excelentíssimo Senhor Doutor Flauzilino Araújo
dos Santos, presidente da Arisp, Excelentíssimo Senhor Doutor Roberto Dias
de Andrade, presidente da Serjus-Anoreg/MG, Excelentíssimo Senhor Doutor
Ubiratan Pereira Guimarães, presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção
de São Paulo, os meus cumprimentos.
É com um enorme orgulho que o Centro de Estudos Notariais e Registrais
participa do III Seminário Luso-Brasileiro sobre o Direito Registral.
Agradeço privadamente, em meu nome e em nome do CENoR, todos os esforços que
foram feitos para que o III Seminário Luso-Brasileiro sobre direito
registral se tornasse realidade. Lamento muitíssimo, por razões de saúde, o
fato de não estar presente num evento que tanto nos une. Não tenho dúvidas
sobre o êxito que será o nosso III Seminário Luso Brasileiro e garanto,
desde já, que em 2009, em Portugal, será realizado o IV evento. Temos de nos
reencontrar.
Só mais algumas palavras. Não posso deixar de agradecer de forma mais
veemente ao Irib, o mais antigo parceiro brasileiro do CENoR. Obrigada, meu
presidente Helvécio Castello. Em nome do CENoR e do Irib, se permitem, tenho
que reforçar os agradecimentos ao Colégio de Registradores da Espanha pelo
fato de sempre terem apadrinhado o nosso Luso-Brasileiro. Gracias, Gabriel.
Aos amigos de sempre e parceiros que permitiram que este evento acontecesse,
Sérgio Jacomino, Eduardo Pacheco de Souza, Francisco Rezende, Madalena
Teixeira, Margarida Costa Andrade, Rafael Vale e Reis, o meu muito obrigado.
Por fim, não posso deixar de cumprimentar, na pessoa da Tânia, da Ligia, da
Sabrina, do Paulo Henrique, do Carlos, o meu fotógrafo de eleição, tenho a
certeza de que estão aí, todos aqueles que se inscreveram para abrilhantar o
nosso evento. Termino recordando que o Atlântico não nos separa, o Atlântico
nos une. Bons trabalhos e até breve.
Direitos reais sobre imóveis – Panorama atual da contratação por
instrumento particular no Brasil
Os coordenadores Luis Paulo Aliende e Tânia Mara Ahualli convidaram para
compor a primeira mesa de trabalhos do III Seminário Luso-Brasileiro de
Direito Registral Imobiliário o desembargador Francisco Eduardo Loureiro e o
registrador Francisco José Rezende dos Santos, que discorreram sobre o tema
Direitos reais sobre imóveis – Panorama atual da contratação por instrumento
particular no Brasil.
“A segurança jurídica não decorre da forma, mas do conteúdo do contrato”
O desembargador Francisco Eduardo Loureiro destacou o crescente surgimento
de leis especiais que tornam cada vez mais dispensável a utilização de
instrumentos públicos nas transações imobiliárias.
Segundo ele, “a segurança jurídica não decorre da forma, mas do conteúdo do
contrato”. “Essa é uma tendência irreversível. O ordenamento jurídico
brasileiro tem sinalizado de forma crescente para a irrelevância da forma
instrumental”.
É importante, segundo ele, que o tabelião repense o seu papel na sociedade
contemporânea. “O notário deve garantir o equilíbrio contratual entre as
partes. Se o equilibro contratual entre as partes é garantido por
instrumento particular, é indiferente que se exija ou não uma escritura
pública”.
Para o desembargador Francisco Loureiro, “essa é a única forma de a
atividade notarial se manter relevante na sociedade contemporânea”.
Panorama da contratação por instrumento público – perspectivas
Em contraponto ao tema discorrido pelo desembargador Francisco Eduardo
Loureiro, o presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo,
Ubiratan Pereira Guimarães, defendeu as vantagens da realização de negócios
por meio de instrumento público.
“Estamos vivendo um período em que o instrumento público tem sofrido um
grande desprestígio por parte de diversos setores da sociedade. A
possibilidade de contratar os mais diversos negócios por instrumento
particular tem sido vista como uma tendência que não há como reparar”.
Para Ubiratan, a crescente formalização de negócios por meio de instrumentos
particulares deve ser vista pelos notários como um sinal de alerta. Ele
destacou a necessidade de se reverter essa tendência para demonstrar a
essencialidade da atividade notarial no Brasil.
“Os notários devem enfrentar a questão com um pensamento crítico. É óbvio
que sou contrário ao instrumento particular em sobreposição ao instrumento
público, no entanto, é realmente importante uma reavaliação de nossas
atribuições”.
O presidente do CNB-SP ressaltou a importância do instrumento público e da
participação do notário nos negócios imobiliários para a garantia do
equilíbrio contratual entre as partes.
“No instrumento público, o tabelião exerce uma função de agente do Estado
que, de modo imparcial, guarda certa distância dos contratantes. Os mais
fortes não podem se sobrepor aos mais fracos. É exatamente aí que está a
relevância do notário, é ele quem garante a igualdade entre as partes
contratantes”.
Segurança jurídica
A segurança jurídica é um resultado dessa atuação notarial. Quando o notário
atua no instrumento público, assume a responsabilidade pelo ato que pratica,
diferentemente do que ocorre com o instrumento particular. O instrumento
público tem a face do tabelião que lavrou e instrumentalizou o negócio, o
que não ocorre no instrumento particular, que não traz a identificação de
quem o elaborou. “Essa é uma questão que deve ser abordada com bastante
ênfase na atividade do tabelião”, concluiu Guimarães.
A lei 11.441
A recente lei 11.441, de 2007, teve importante papel para o resgate da
função notarial no Brasil. “Os notários têm demonstrado competência para
participar dos atos que lhes foram conferidos pela lei”.
Ubiratan Guimarães expôs algumas perspectivas da categoria, segundo ele já
em fase de discussão, que possibilitam a ampliação da atuação notarial e se
apresentam como forma alternativa de desjudicialização dos processos.
Uma delas, segundo ele, é a ampliação da atribuição do notário conferida
pela lei 11.441, para possibilitar a atuação notarial nos procedimentos em
que haja testamentos, participação de menores ou incapazes.
O expositor também mencionou a possibilidade de atuação notarial nas
escrituras declaratórias de usucapião e a participação de notários e
registradores como agentes do Estado, na arbitragem e mediação.
Ele também comentou a existência de projetos que visam o aumento das
atribuições notariais e que já estão sendo gestados no âmbito da Secretaria
de Reforma do Judiciário e no Ministério da Justiça.
Para ele, o grande desafio do notariado brasileiro é manter-se vivo e sempre
repensando a sua atividade. “Não é possível ficarmos apegados a conceitos de
um século atrás, numa época em que a sociedade muda constantemente”.
A atuação notarial, conforme disse, diminui o impacto da burocracia nos
negócios. “O nosso caminho é buscar cada vez mais o aperfeiçoamento da
atividade notarial, através do constante estudo, de maneira que o notário
possa exercer sua função primordial de assessoramento das partes, na
verificação dos contratos”.
“Esse é o caminho que estamos trilhando. E o CNB está assumindo a sua
responsabilidade, proporcionando aos notários condições de aperfeiçoamento
para o pleno exercício de sua atividade”.
Contratação por instrumento público - forma versus conteúdo
Compartilhando com o presidente do CNB-SP a apresentação sobre as
perspectivas acerca da contratação por instrumento público, o presidente do
Irib Helvécio Castello fez um enfrentamento da questão forma versus
conteúdo.
O presidente do Irib analisou a função social do registrador imobiliário
exercida especificamente sobre o instrumento público e comentou a
importância do registro de imóveis para a garantia da segurança jurídica ao
cidadão hipossuficiente.
Ele apresentou o panorama brasileiro da irregularidade fundiária no Brasil
para enfocar os aspectos relativos à função social da propriedade e os
desdobramentos do compromisso de compra e venda. “99% dos contratos são
realizados de forma irregular, sem o devido registro no Registro de Imóveis,
o que contribui imensamente para o crescimento da irregularidade fundiária,
que está em abundância no Brasil e que atinge basicamente a população de
baixa renda”.
Helvécio Castello também enfocou a crescente adoção pelos cartórios das
ferramentas tecnológicas que contribuem enormemente para a eficiência dos
serviços. “Notários e registradores já estão inseridos na economia digital,
no entanto, para aqueles que ainda não a integram, é fundamental que adotem
em suas serventias meios eletrônicos mais eficientes e interligados, de
maneira a atender um número cada vez maior de usuários em um espaço de tempo
cada vez mais curto, e com custos mais reduzidos”.
Iniciativas de desformalização dos negócios jurídicos - tendências no
direito português e no direito comparado
As alterações na legislação portuguesa, que entrarão em vigor a partir do
início do próximo ano, bem como a perda de atribuições dos notários naquele
país foram as principais questões abordadas na palestra de Rafael Vale e
Reis, representante do CENoR.
Ele apresentou um panorama legislativo do direito português no que tange à
formalização dos negócios imobiliários. Segundo ele, a partir do dia
primeiro de janeiro de 2009, o contrato de compra e venda poderá ser
formalizado por meio de instrumento particular autenticado. “Mesmo que haja
a constituição de uma hipoteca, as transações imobiliárias deixarão de estar
sujeitas à forma mais solene da escritura pública”.
Para Rafael, a novidade legislativa poderá gerar dúvidas entre os operadores
do direito de Portugal quanto ao regime a ser adotado na efetivação dessas
transações. No entanto, “os operadores terão de conviver com a experiência e
tentar se adaptar às novidades. Só assim vamos poder encontrar o caminho
mais acertado para a formalização dos negócios”.
Rafael também expôs algumas notas de direito comparado, especialmente no que
diz respeito ao direito urbanístico dos países integrantes da União
Européia. Num debate profícuo e bastante produtivo, juntamente com as
professoras Madalena Teixeira e Margarida Costa Andrade, o palestrante
analisou as questões registrais atinentes à contratação de negócios
jurídicos por instrumento público e por instrumento particular.
Ainda em torno da discussão sobre a desformalização dos atos jurídicos e do
abandono do uso da escritura pública em Portugal, a professora Margarida
Costa Andrade analisou minuciosamente as vantagens e desvantagens da
escritura pública e da escritura particular, dando especial enfoque aos
reflexos da adoção de um e de outro instrumento para a segurança jurídica
dos negócios imobiliários.
Ofício eletrônico – a experiência paulista: as perspectivas na utilização
do documento eletrônico
O juiz titular da primeira Vara de Registros Públicos da Capital, Marcelo
Martins Berthe, e o presidente da Arisp e primeiro registrador de imóveis da
capital de São Paulo, Flauzilino Araújo dos Santos, analisaram a experiência
concreta de prestação de serviços eletrônicos pelos cartórios de São Paulo.
Primeiramente, Flauzilino referiu-se ao sistema Arisp de pedidos de
certidões, disponível à população desde 1998. A iniciativa pioneira se
constituiu em importante instrumento de prestação de serviços à sociedade,
visando reduzir os custos de atendimento e facilitar a vida do cidadão.
Segundo Flauzilino, o sistema já emitiu mais de cinco milhões de certidões
digitais. “Neste período, não se teve conhecimento de uma só reclamação no
Procon, ou na CGJSP, ou mesmo na Corregedoria Permanente da Primeira Vara de
Registros Públicos da capital, dada a eficiência do sistema”.
O registrador também comentou a respeito do Ofício Eletrônico, serviço
prestado pela Arisp em parceria com o Irib, que tem por objetivo viabilizar
a emissão de certidões digitais para os órgãos do poder público, mediante o
intercâmbio de informações eletrônicas entre as entidades solicitantes e os
cartórios de Registro de Imóveis.
Disponível desde 2005, o sistema já contabilizou três milhões de acessos e a
emissão de mais de 800 mil certidões eletrônicas. “O sistema gera economia
para os orçamentos dos órgãos públicos que demandam por esse tipo de
serviço, e para o orçamento dos cartórios que respondem à demanda do poder
Judiciário e órgãos da administração pública”.
Flauzilino também destacou os convênios que vêm sendo firmados pela Arisp
com notários, instituições financeiras, construtoras, imobiliárias e
advogados, para a entrega de certidões das matrículas de imóveis por meios
eletrônicos.
Segundo ele, o serviço, recentemente disponibilizado, já conta com uma
grande adesão por parte desses entes, além de outros da cadeia produtiva do
país.
O documento eletrônico no registro imobiliário espanhol também foi analisado
pelos registradores Dom Gabriel Alonso Landeta e Dom Jorge Blanco Urzáiz,
ambos representantes do Colégio de Registradores da Espanha.
Especialistas comemoram o sucesso do III Seminário Luso-Brasileiro de
Direito Registral Imobiliário
Para Sérgio Jacomino, muito mais importante do que o acontecimento em si é a
repercussão que o III Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral pode
ter entre os operadores do direito de ambos os países.
De acordo com Jacomino, o resultado do estudo aprofundado dos profissionais
envolvidos na iniciativa só será assimilado ao longo do tempo. “Essa é a
razão pela qual considero que o Irib desempenha importante papel na
disseminação do conhecimento ao proporcionar um roteiro do desenvolvimento
institucional do registro imobiliário no Brasil”.
“Creio que o resultado deste seminário foi o mais expressivo e alcançou seu
principal objetivo, que é o de dar continuidade ao produtivo diálogo entre
Brasil e Portugal acerca de seus sistemas registrais”.
Jacomino atribuiu o sucesso da iniciativa ao empenho e dedicação da
professora Mónica Jardim, segundo ele, a verdadeira alma mater do Seminário
Luso-Brasileiro de Direito Registral. “Com sua energia inesgotável e com sua
capacidade e inteligência brilhantes, conseguiu reunir os mais
significativos representantes da academia portuguesa da Universidade de
Coimbra e da escola brasileira, representada pela EPM”.
Para João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário de Sapucaia do Sul,
RS, a parceria com a Escola Paulista da Magistratura só vem contribuir para
o desenvolvimento da atividade registral e notarial brasileira.
Segundo ele, o intercâmbio com países europeus só engrandece e fortalece a
atividade, além de possibilitar a análise sobre a atividade registral
imobiliária sob diversos pontos de vista. “Precisamos estar sempre na
vanguarda dos acontecimentos. O intercâmbio é essencial para o
aperfeiçoamento dos nossos atos”.
Lamana Paiva participou do painel que discutiu o acesso dos documentos
estrangeiros ao registro imobiliário brasileiro e português.
Juntamente com a doutora Madalena Teixeira, foram analisados os aspectos que
envolvem a escritura pública lavrada por consulado, que em alguns países
substitui a figura do notário e do registrador, os aspectos relativos à
sentença estrangeira de formal de partilha, e os efeitos do instrumento
particular, bem como sua aceitação no Brasil.
Para o diretor executivo do IRIB, doutor Carlos Eduardo Duarte Fleury, o
seminário Luso-Brasileiro é de suma importância para o desenvolvimento da
atividade registral imobiliária brasileira, na medida em que possibilita uma
produtiva troca de experiências entre os sistemas adotados na Europa e a
realidade brasileira.
“O Luso-Brasileiro é uma iniciativa que contribui imensamente para o avanço
do direito brasileiro de forma geral, em especial para o avanço do direito
registral imobiliário. O notário e o registrador têm a oportunidade de
conhecer mais profundamente os mecanismos de segurança adotados por outros
países, como Portugal e Espanha, e utilizá-los como parâmetros para suas
atividades no Brasil”.
O ex-presidente do Irib Lincoln Bueno Alves acredita que o intercâmbio de
informações promovido pelo Irib e pela EPM só vem a enaltecer o sistema
registral imobiliário brasileiro e português. “Esse congraçamento de
registradores e a realização de convênios com instituições nacionais e
internacionais são objetivos do Irib. E os presidentes, cada um com seu
perfil, têm conseguido manter os ideais da nossa instituição, contribuindo
para o aperfeiçoamento dos profissionais e para o aprimoramento dos
serviços”.
Para Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, já não se trata mais de um seminário
exclusivo aos registradores de imóveis, menos ainda aos registradores
brasileiros e portugueses, uma vez que o Luso-Brasileiro também conta com a
efetiva participação do Colégio de Registradores da Espanha. “O sucesso da
iniciativa pode ser medido pela presença maciça de membros do poder
Judiciário, do Ministério Público, de advogados, estudantes, notários e
registradores”.
Para Rafael Vale e Reis, representante do CENoR, foram dois dias de intensos
e produtivos debates e de uma proveitosa troca de experiências entre
especialistas de direito registral imobiliário de Brasil e Portugal. “O
evento foi um grande sucesso e superou profundamente nossas expectativas.
Seguramente, continuaremos unidos por meio do convênio firmado com o Irib,
podendo já nos preparar para o IV Seminário Luso-Brasileiro de Direito
Registral Imobiliário, que acontecerá em 2009, em Portugal”.
A juíza Tânia Mara Ahualli, coordenadora do evento e responsável pela área
de registros públicos da Escola Paulista da Magistratura, também falou ao BE
sobre a oportunidade de sediar um evento tão importante para a comunidade
jurídica em geral.
“A EPM teve um enorme prazer em acolher o III Seminário Luso-Brasileiro de
Direito Registral. Nesta edição, pudemos contar com a participação efetiva
de importantes autoridades do Judiciário, do Ministério Público, além de
especialistas na matéria registral imobiliária e diversas entidades de
classe que só abrilhantaram as discussões”.
(Agência Irib de Notícias, reportagem Paty Simão, redação Claudia Trifiglio). |