A Câmara analisa o Projeto de Lei 71/07, do deputado José Carlos Araújo (PR-BA), que propõe diversas alterações na Lei do Inquilinato (8.245/91) para atualizar as relações entre locadores e inquilinos, adequando o texto ao novo Código Civil às alterações feitas no Código de Processo Civil e à jurisprudência dos últimos 15 anos. O texto altera dispositivos sobre locação de espaços em shopping centers, fiadores e garantias, devolução do bem, ações de despejo e renovação de contratos.

Entre as alterações propostas, a proposta busca acelerar o andamento de processos na Justiça, em alguns casos permitindo a solução de conflitos por meios alternativos, como o arbitramento extrajudicial do aluguel em contratos de locação não-residenciais. Nesse sentido, o texto moderniza a citação processual do locatário, permitindo sua intimação por meio de seu advogado, "que não só costuma ser mais facilmente encontrável, como também pode ser intimado pela impressa oficial", explica o deputado.

O projeto determina que, durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do bem, caso o inquilino assim o decida. Para tanto, o locatário deverá pagar a multa contratual proporcional ao período de cumprimento do contrato. A lei atual não faz referência à possibilidade de o dono do imóvel recusar a restituição do imóvel e toma como base para a multa o antigo Código Civil, já revogado.

O projeto também reforça o caráter "personalíssimo" das locações não-residenciais, geralmente celebradas com pessoas jurídicas. "O objetivo é evitar que manobras societárias permitam ao locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros, burlando o legítimo direito de o locador escolher a quem deseja locar seu imóvel", explica José Carlos Araújo.

Fiadores

O projeto também altera dispositivos sobre fiadores e garantias contratuais e prevê, expressamente, que qualquer das garantias de locação serão prorrogadas até a efetiva devolução do imóvel. O deputado explica que a jurisprudência sobre o assunto é controversa, por isso a nova redação do dispositivo é mais clara. A intenção, segundo Araújo, é proteger o fiador na renovação do contrato.

A proposta também permite que o locador exija a substituição do fiador que ingresse no regime de recuperação judicial e peça a comprovação de idoneidade financeira de fiador de contrato que esteja sendo renovado. "Ao longo do prazo contratual, o fiador pode sofrer redução substancial no seu patrimônio, enfraquecendo a garantia."

Renovação

O projeto acaba com a indenização do locatário no caso de o dono do imóvel não querer renovar o contrato por ter recebido proposta mais vantajosa de terceiro. O deputado lembra que a indenização por esse motivo não tem sentido já que o locatário tem a opção de "cobrir" a oferta do terceiro. Essa hipótese, explica José Carlos Araújo, priva o locador de auferir maior rendimento de seu imóvel e permite ao locatário continuar usufruindo do espaço locado por preço inferior ao que o mercado está disposto a pagar.

A proposta cria ainda a hipótese de retomada liminar do imóvel em caso de resistência à renovação fundada em melhor proposta. "A liminar fundamenta-se o fato de que a demora na retomada faz perecer a proposta do terceiro", argumenta Araújo. Nesse caso o locador terá que pagar caução para garantir indenização para o locatário se a decisão liminar de retomada do bem for reformada.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:
- PL-71/2007