Ação de cobrança - Taxas condominiais - Obrigação propter rem - Exclusão de parcelas do débito - Recurso parcialmente provido

Republica-se a Apelação Cível n° 1.0145.09.537606-0/001, divulgada no Dje de 08.02.2011, para retificação de erros.

AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - INDEFERIMENTO DA INICIAL - FALTA DE DOCUMENTOS - QUESTÕES INCONTROVERSAS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - EXCLUSÃO DE PARCELAS DO DÉBITO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

- Não há que se falar em indeferimento da inicial em razão da falta de documentos, tendo em vista que os fatos que eles comprovariam restaram incontroversos.

- Tendo em vista que a ilegitimidade passiva não fora arguida na primeira instância e que sua análise demandaria dilação probatória, não há como reconhecê-la.

- Em se tratando de obrigação propter rem, qualquer um daqueles que figurem no registro imobiliário como proprietários do imóvel possui legitimidade passiva para responder à ação de cobrança das taxas do condomínio, nela se incluindo as prestações vencidas e não pagas e ainda as que foram vencendo no curso da lide.

- Não há que se incluir na planilha de cálculo do débito a parcela referente aos honorários advocatícios.

Apelação Cível n° 1.0145.09.537606-0/001 - Comarca de Juiz de Fora - Apelantes: Edson Vila Real e outro - Apelado: Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping - Relator: Des. Marcos Lincoln

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Duarte de Paula, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, em rejeitar preliminares e dar provimento parcial ao recurso.

Belo Horizonte, 5 de maio de 2010. - Marcos Lincoln - Relator.

N O T A S T A Q U I G R Á F I C A S

DES. MARCOS LINCOLN - Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping ajuizou "ação de cobrança de encargos condominiais" em face de Edson Vila Real, Lorena Micaela Vila Real e Amanda Victória Vila Real, objetivando receber as taxas condominiais em atraso desde abril/2007, no total de R$ 15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três centavos), valor atualizado até maio/2009, além daquelas que vencessem no curso da ação.

A r. sentença recorrida (f. 152/155) julgou procedentes os pedidos, para condenar os réus a pagarem ao autor o débito apontado, qual seja R$ 15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três centavos), com incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, conforme tabela da CGJ, ambas a partir da citação, incluindo-se também na condenação as parcelas que fossem vencendo até o efetivo pagamento, por se tratar de prestação de trato sucessivo.Condenou-os, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, suspenso o recolhimento de tais verbas, por estarem amparados pelas benesses da justiça gratuita.

Inconformados, os réus interpuseram apelação. Em suas razões, arguiram, preliminarmente, o indeferimento da inicial, em razão da ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação e a ilegitimidade passiva dos apelantes. No mérito, sustentaram, em síntese, a improcedência dos pedidos, por falta da comprovação do débito, principalmente no que concerne às despesas do condomínio e à forma de rateio, visto que o valor da cota apresenta variações, bem como a não demonstração da obrigação de solver o denominado fundo promocional. Ressaltam que os honorários advocatícios já teriam sido incluídos na planilha de cálculo, acostada à peça vestibular, e que a atualização monetária do débito deveria seguir os ditames da Lei 4.591/64, para que somente incidisse a partir do sexto mês de inadimplemento. Pugnaram, ainda, pelo desentranhamento dos documentos de f. 59/144. Ao final, pediram o acolhimento das preliminares, para extinguir o processo, sem julgamento do mérito, ou, caso ultrapassadas, que fossem os pedidos julgados improcedentes. Pelo princípio da eventualidade, pediram que fosse decotado da condenação o valor dos honorários advocatícios implícitos no pedido, contido na planilha de cálculo anexa à inicial.

Regularmente intimado, o apelado apresentou suas contrarrazões, pugnando pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo, não estando preparado em razão da justiça gratuita deferida.

É o relatório. Passo a decidir.

Depreende-se dos autos que o 1º réu, ora 1º apelante, e seu cônjuge, Edna Maria Figueiredo Vila Real, eram os proprietários da loja de nº 3.319, do Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping, como comprova o registro do imóvel de f. 33/33-v.

Tendo em vista o não pagamento das despesas condominiais relativas aos meses abril a dezembro de 2007, janeiro a dezembro de 2008 e janeiro a abril de 2009, o autor, ora apelado, alegando que a coproprietária Edna Maria Figueiredo Vila Real teria falecido, ajuizou a ação de cobrança em face do seu marido e filhas, ora apelantes.

Os réus/apelantes, em momento algum, afirmaram que o imóvel não lhes pertencia ou que teriam sido pagas as taxas condominiais, insurgindo-se, tão somente, quanto ao seu quantum, bem como quanto à prova da existência das despesas do condomínio.

Prolatada a sentença, foram julgados procedentes os pedidos, para condenar os réus/apelantes ao pagamento do débito, como apurado em planilha, acostada à inicial.

Essa a sentença apelada.

Preliminares.

Indeferimento da inicial.

Nas suas razões, os apelantes suscitam a preliminar de indeferimento da inicial, com a consequente extinção do processo, sem julgamento do mérito, em razão da falta de documentos indispensáveis à propositura da ação, quais sejam a certidão de casamento do 1º apelante com a coproprietária, a certidão de óbito desta e as certidões de nascimento das suas filhas, sustentando que esses documentos seriam essenciais para se apurar a responsabilidade pelo pagamento do débito.

Razão não lhe assiste.

É que o fato de o 1º apelante ser casado com a coproprietária do imóvel, o falecimento desta e a condição das 2ª e 3ª apelantes de filhas do casal restaram incontroversos. Aliás, foram, inclusive, afirmados pelos ora apelantes, razão pela qual a falta dos mencionados documentos em nada prejudicou a análise da lide.

Diante disso, rejeito a preliminar de indeferimento da inicial.

Ilegitimidade passiva.

Os apelantes arguiram, ainda, a preliminar de ilegitimidade passiva, pois a verdadeira proprietária do imóvel teria falecido, razão pela qual deveria figurar o seu espólio no polo passivo.

Também não merece guarida essa alegação.

Vê-se da peça contestatória que os apelantes não arguiram a ilegitimidade passiva.

É incontroverso o óbito da coproprietária do imóvel. Contudo, não há notícia nos autos de que o inventário já teria se encerrado, de modo a apurar quem deveria figurar no polo passivo da demanda: o espólio ou os herdeiros.

Assim, tendo em vista que a ilegitimidade passiva não fora arguida na contestação e que a sua análise demandaria dilação probatória, não há como este Tribunal acolher essa preliminar.

Além disso, como se observa do registro do imóvel, acostado aos autos, não só a falecida era a proprietária, mas, também, o 1º apelante.

Diante do fato de a obrigação ser propter rem, poderia ser cobrada de qualquer um deles.

Sobre a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, este eg. Tribunal de Justiça assim já decidiu:

"Ação de cobrança. Rito sumário. Taxas condominiais. Obrigação de natureza propter rem. Legitimidade passiva. Responsabilidade que deve ser imputada ao proprietário do imóvel. Correção monetária a partir do ajuizamento da ação. Art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81. Juros de mora a partir da citação. Art. 219 do CPC c/c o art. 406 do CC/2002. A ação de cobrança das taxas de condomínio deve ser proposta contra aquele que figura como proprietário junto ao Registro Imobiliário, porquanto as obrigações referentes a débito condominial possuem natureza propter rem, a qual acompanha o bem, impondo àquele que tem o imóvel registrado em seu nome a responsabilidade pelo pagamento das obrigações resultantes do direito de propriedade. Os juros de mora bem como a correção monetária no processo de conhecimento devem incidir a partir da citação e do ajuizamento da ação, respectivamente" (TJMG - Apelação Cível n° 1.0024.06.075337-3/001 - Décima Primeira Câmara Cível - Rel.ª Desembargadora Selma Marques - j. em 13.06.2008).

"Ação de cobrança. Despesas de condomínio. Obrigação de natureza propter rem. Proprietário. Legitimidade. A parte que figura no registro imobiliário como proprietária de imóvel responde pelo adimplemento das despesas de condomínios, pois se trata de obrigação que tem natureza propter rem que grava o próprio bem" (TJMG - Apelação Cível 1.0024.04.386730-8/001 - Décima Quinta Câmara Cível - Rel. Des. D. Viçoso Rodrigues - j. em 19.01.2006).

Por todos esses fundamentos, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

Mérito.

No mérito, sustentam os apelantes que as despesas condominiais não teriam restado comprovadas, razão pela qual pugnaram pela improcedência dos pedidos. Pelo princípio da eventualidade, pugnaram pelo decote da parcela relativa aos honorários advocatícios, que teria sido incluída na planilha de cálculo apresentada pelo autor/apelado.

Como sabido, as despesas condominiais, objeto da presente demanda, são devidas pelos condôminos, na proporção de suas frações ideais e de acordo com o que estabelece a convenção do condomínio, nos termos dos arts. 1.334, I, e 1.336, I, ambos do Código Civil.

A questão dos autos é simples, visto que os apelantes não negaram a propriedade do imóvel, nem que estariam em débito, insurgindo-se, apenas, quanto à sua não comprovação.

Assim, alegando os réus/apelantes situação que seria modificativa, impeditiva ou extintiva do direito do autor, a eles cabia provar as suas assertivas.

No caso em questão, constata-se que o apelado comprovou a relação jurídica condominial, bem como a existência de seu crédito não satisfeito a tempo e modo pelos apelantes, demonstrando a exatidão dos valores da taxa mensal de condomínio.

Aos apelantes incumbia provar que eventual cobrança seria indevida e abusiva, a teor do que dispõe o art. 333, II, do CPC. Entretanto, não se desincumbiram de tal ônus.

A defesa dos apelantes foi inócua e desprovida de fundamento e prova, sendo insuficiente para afastar a cobrança.

Assim, na ausência de prova contrária, o demonstrativo de débito elaborado pelo condomínio apresenta-se suficiente para atestar o montante devido das parcelas condominiais, as quais se encontram previstas na respectiva convenção de condomínio.

Assim, não resta dúvida de que a obrigação de pagamento dos encargos condominiais é do proprietário. É que as obrigações pelo pagamento das parcelas oriundas do rateio de condomínio são propter rem, ou seja, aderem à coisa. Portanto, sendo os apelantes os reais proprietários da unidade constante da inicial, devem arcar com as despesas de condomínio que estejam em aberto, inclusive aquelas que vencerem no decorrer do litígio, com suporte no que dispõe a Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64).

Dessa forma, não há que se falar em reforma da sentença quanto à condenação dos ora apelantes a pagarem ao autor as taxas de condomínio relativas ao imóvel sob comento, sendo-lhe, no entanto, assegurado o direito de regresso quanto aos valores pagos contra aquele que, em razão do suposto inventário, encontrava-se obrigado ao pagamento de tais encargos.

Contudo, assiste razão aos apelantes quanto ao decote do valor referente aos honorários advocatícios, que integraram o valor do débito na planilha de cálculo apresentada pelo autor/apelado com a sua inicial.

O autor, ora apelado, apresentou a planilha de cálculo de f. 05, e dela constaram os valores das taxas condominiais devidas, no importe de R$ 13.781,66 (treze mil setecentos e oitenta e um reais e sessenta e seis centavos), bem como dos honorários advocatícios, de R$ 1.378,17 (mil trezentos e setenta e oito reais e dezessete centavos), totalizando R$ 15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três centavos).

A r. sentença recorrida julgou procedentes os pedidos, para condenar os réus a pagarem ao autor o débito, como apresentado na planilha, qual seja R$ 15.159,83 (quinze mil cento e cinquenta e nove reais e oitenta e três centavos), valor esse que já incluía a verba honorária, e condenou-os, ainda, ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

Portanto, no cálculo das parcelas devidas, apresentado na exordial, os referidos honorários advocatícios não poderiam ter sido incluídos, sob pena de bis in idem, razão pela qual devem ser decotados do valor do débito.

Mediante essas considerações, rejeito as preliminares e dou parcial provimento ao recurso, para reformar a v. sentença hostilizada e julgar parcialmente procedente o pedido exordial, condenando os réus/apelantes a pagarem ao autor/apelado apenas o débito relativo às despesas condominiais, no valor de R$ 13.781,66 (treze mil setecentos e oitenta e um reais e sessenta e seis centavos), mantendo, quanto ao mais, a sentença.

Em virtude de o apelado ter decaído de parte mínima de seu pedido, condeno os apelantes a arcarem com as despesas processuais, custas recursais e honorários advocatícios, no montante fixado em primeira instância, suspensa a exigibilidade, por litigarem sob o pálio da justiça gratuita.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Duarte de Paula e Selma Marques.

Súmula - REJEITARAM PRELIMINARES E DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

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