Condomínio - Área de cobertura - Uso privativo - Direito garantido em convenção de condomínio - Exploração comercial - Direito da universalidade à participação nos lucros - Inexistência - "Parceria" entabulada entre os litigantes não configurada

AÇÃO ORDINÁRIA - CONDOMÍNIO - ÁREA DE COBERTURA - USO PRIVATIVO - DIREITO GARANTIDO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - EXPLORAÇÃO COMERCIAL - DIREITO DA UNIVERSALIDADE À PARTICIPAÇÃO NOS LUCROS - INEXISTÊNCIA - "PARCERIA'' ENTABULADA ENTRE OS LITIGANTES NÃO CONFIGURADA

- Existindo direito expresso na convenção de condomínio quanto ao uso, gozo e fruição, exclusivas de área privativa, localizada na cobertura de edifício comercial, lícita a sua exploração individual, pelo proprietário de unidade autônoma, inexistindo para o condomínio qualquer direito à participação nos lucros.

- A "parceria'' convencionada entre as partes tem objeto específico que não restou configurado no presente caso.

Recurso não provido.

Apelação Cível n° 1.0024.07.466669-4/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelante: Condomínio Edifício Max I - Apelado: Roma Empreendimentos e Construções Ltda. - Relator: Des. Pereira da Silva

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Pereira da Silva, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 25 de maio de 2010. - Pereira da Silva - Relator.

N O T A S T A Q U I G R Á F I C A S

DES. PEREIRA DA SILVA - Trata-se de recurso de apelação, aviado pelo Condomínio do Edifício Max I contra a sentença proferida pelo ilustre Juiz da 10ª Vara Cível desta Capital, nos autos da ação ordinária proposta em seu desfavor por Roma Empreendimentos e Construções Ltda., assistida por A & D Painéis e Construções Ltda.

Adoto o relatório da sentença (f. 330/334), acrescentando que o douto Magistrado a quo assim decidiu:

``Ante o exposto:

Julgo procedente em parte o pedido principal para:

Determinar ao réu que se abstenha de impedir, restringir ou dificultar o acesso à cobertura do Edifício Max I pela autora, através de seus funcionários ou prepostos de terceiros que detenham direito ao uso do espaço por força contratual (estes identificados e sob a responsabilidade da autora), sob pena de multa diária que arbitro em R$ 500,00, inicialmente limitada a R$ 20.000,00, sem prejuízo de eventual majoração ulterior; ratificando-se a tutela antecipatória.

Declarar a inexistência de obrigação da autora de destinar ao réu parte do produto advindo da exploração comercial da cobertura do prédio.

Declarar a nulidade e inexigibilidade das cobranças perpetradas pelo réu em desfavor da autora a tal título.

Julgo improcedente a reconvenção.

Reputo configurada a sucumbência mínima da autora reconvinte, pelo que condeno o réu reconvindo no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em R$ 2.000,00, nos moldes do art. 20, § 4º, do CPC".

Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação, às f. 335/343. Alega que a apelada vinha realizando o repasse dos valores devidos ao condomínio, na exploração dos anúncios fixados na cobertura do edifício, tendo inclusive manifestado expressa anuência quanto a essa parceria, na assembleia geral ocorrida em 28.06.2001, haja vista as despesas geradas para todos os condôminos.

Afirma que deve prevalecer a realidade documental que fundamentou a sua contestação, que demonstra não só a parceria entre as partes, como o inadimplemento da apelada. Nega os argumentos de óbice ao acesso à cobertura.

Acrescenta, por fim, que os custos com a manutenção do espaço publicitário sempre foram suportados pelo apelante, sustentando a legitimidade do direito à participação nos lucros auferidos pela apelada, reiterando o teor de sua defesa e insistindo no acolhimento dos pedidos reconvencionais.

A apelada apresentou contrarrazões, às f. 349/355, requerendo a manutenção da sentença. A interessada (assistente da apelada) manifestou-se à f. 359, pleiteando a manutenção da sentença.

Este o breve relatório.

Conheço do recurso, visto que presentes todos os requisitos de admissibilidade.

Passo à análise das razões recursais.

Inicialmente, é de se constatar que o direito da apelada se encontra amparado pelo art. 4º, item nº III, da Convenção de Condomínio, com cópia, às f. 12/27 dos autos, que lhe assegura o uso, gozo e fruição de unidade autônoma correspondente ao espaço destinado à colocação dos luminosos, de forma reservada, irrevogável e irretratável.

Impende, ainda, salientar a ausência de controvérsia a esse respeito, pretendendo o apelante, no entanto, o rateio do produto obtido na exploração comercial desse espaço.

Alega, para tanto, a expressa anuência da empresa apelada, constante de ata de assembleia geral, e as despesas geradas por tal exploração em desfavor de todos os condôminos, a justificar a participação nos lucros auferidos.

Compulsando os autos, verifica-se que a Convenção de Condomínio atribui à cobertura do edifício a qualidade de unidade autônoma pertencente exclusivamente à unidade denominada "sala quatrocentos e dois", de propriedade da apelada, "inclusive para colocação de luminosos" (f. 14).

Logo, não se vislumbra, nesse espaço, qualquer área destinada ao uso comum, a justificar eventual rateio.

De outro norte, a alegada "parceria", firmada entre os litigantes, constante da ata da assembleia geral ocorrida em 28 de junho de 2001 (f. 166), em nada socorre o condomínio apelante.

É que, como bem observado pelo douto Magistrado de primeiro grau, teria ela por conteúdo os anúncios publicitários, cuja instalação atingisse, ao mesmo tempo, as áreas pertencentes à apelada (de uso privativo) e ao apelante (de uso comum), o que não ocorre, in casu, visto o anúncio veiculado pela empresa assistente "A & E Painéis Ltda." encontrar-se limitado à área de uso exclusivo.

Afastada, então, a mencionada parceria, passo à análise dos eventuais prejuízos gerados à universalidade em decorrência da exploração comercial individual da apelada.

Nesse aspecto, cumpre destacar a natureza das taxas condominiais suportadas pelos condôminos.

A partir do momento em que é criado um condomínio, com a obrigação de cada condômino contribuir para o custeio das despesas, é indispensável que exista um orçamento previamente aprovado pela assembleia geral dos condôminos, ou uma chamada "taxa de condomínio" também previamente estabelecida em assembleia.

Sob esse aspecto, o art. 12 da Lei 4.591/64 prevê a obrigação do condômino de concorrer nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.

Como o apelante se restringe a reclamar os valores advindos da exploração comercial, sem trazer à baila qualquer indício de mora quanto às mencionadas taxas condominiais, é de se presumir que a apelada esteja em situação de regularidade para com os demais condôminos, inclusive no que toca à área comum da cobertura, o que afasta a afirmação de que jamais teria contribuído para a manutenção e conservação do terraço.

Ainda que assim não fosse, teria o condomínio, no que diz respeito à área comum, todos os meios legais e jurídicos de exigir a satisfação desse crédito ou mesmo de fazer valer o seu direito de ser ressarcido.

Já no que se refere à parte correspondente ao uso exclusivo da apelada, somente a ela caberá o dever de preservação desse espaço, sendo certo que os danos e reparos apontados pelo apelante não se comprovaram, nem mesmo pelos depoimentos testemunhais colhidos (f. 275/277 e 304/305).

Por essas razões, o condomínio não faz jus a qualquer ressarcimento a tal título, não havendo, portanto, como acolher os pedidos reconvencionais.

Ressalte-se, outrossim, que a apelada não se nega a proceder a eventuais reparos. Afirma a impossibilidade de realizar a manutenção da área em virtude do impedimento de acesso criado pelo apelante, circunstância cabalmente comprovada pelos depoimentos das testemunhas.

Com tais considerações, nego provimento ao recurso aviado, mantendo íntegra a decisão hostilizada, da lavra do culto e operoso Juiz Eduardo Veloso Lago.

Custas recursais, na forma da lei, pelo apelante.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Cabral da Silva e Alberto Aluízio Pacheco de Andrade.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

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