Júnia Leticia - Estado de Minas
Exigências previstas pelas imobiliárias são uma forma de garantir ao cliente
mais segurança na hora de fechar contrato de aluguel ou de compra de imóvel
Na hora de alugar, vender ou comprar um imóvel, muitas dificuldades
aparecem, já que o nível de exigências para fechar o contrato é muito alto.
Entretanto, profissionais do mercado imobiliário dizem que essa burocracia é
uma grande aliada, uma vez que resguarda o consumidor de problemas futuros.
Segundo o advogado Fernando Júnior, diretor da Céu-Lar e diretor jurídico da
Netimóveis, as exigências, no caso das imobiliárias por exemplo, são uma
forma de garantir ao cliente mais segurança. “Elas são especializadas em
administrar e negociar imóveis, conhecem as técnicas de cobrança,
contabilidade e legislação. Esses atributos tornam-se um grande diferencial
para os clientes”, afirma.
O superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas
Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, observa que, ao contrário do que
parece, as transações imobiliárias não são simples. “Em relação à compra e
venda, por exemplo, as certidões exigidas têm como principal função evitar
que o comprador seja surpreendido com questões relativas a dívidas do antigo
proprietário, relacionadas ou não ao imóvel, que podem acarretar, inclusive,
a anulação do negócio e possível perda do dinheiro investido”, esclarece.
"Lembro-me que, quando comprei o imóvel demorei cerca de um mês só par
reunir a documentação que tinha de levar ao banco" - Fernando Lima, designer
gráfico
O
excesso de zelo evita que imóveis com algum empecilho sejam comercializados
livremente. “O interessado em uma aquisição imobiliária que exige a
apresentação dos documentos necessários à sua segurança dificilmente será
surpreendido com a perda do investimento que, muitas vezes, é fruto de uma
vida inteira de trabalho”, diz o superintendente do Creci-Minas.
No caso das locações, Ricardo acrescenta que, como o corretor de imóveis é o
profissional contratado para a administração imobiliária, ele deve zelar
pelo bem, tendo atenção redobrada, o que justifica tantos cuidados. “Outro
fator de grande relevo, o principal a meu ver, é a demora do estado em
decidir pendências judiciais envolvendo locações, o que desafia o aumento do
rigor no quesito garantias locatícias.”
O advogado Leandro Pacífico de Souza Oliveira, que atua na Associação
Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), conta que as exigências, no
caso dos aluguéis, decorrem da Lei de Locações (8.245/91). “Elas servem para
dar segurança aos negócios jurídicos, lembrando que abusos devem ser
coibidos. A burocracia é imposta pela lei e visa proteger tanto o locador
quanto o locatário”, diz.
"Aconselham-se vários cuidados na hora da compra do imóvel, seja à vista ou
mediante financiamento par evitar problemas futuros" - Alexandre Barros
Tavares, advogado da ABHM
Na prática, Fernando diz que contratos de locação ou de compra e venda de um
imóvel representam a oferta de crédito ao locatário ou ao comprador, “que
assume débitos perante o locador ou o vendedor, devendo ser procedida uma
coerente análise de risco, que será sempre bastante vantajosa para aquilo
que todos desejam em um negócio imobiliário: confiança”, analisa.
RESGUARDAR Para o designer gráfico Fernando Lima, que comprou um imóvel há
três anos no Bairro Padre Eustáquio, Região Noroeste de Belo Horizonte, a
quantidade de documentos exigida é mais para segurança do banco e da
instituição que está financiando do que para o comprador. “É 85% para
garantia deles e 15% para quem compra”, considera.
Apesar do número de documentos exigidos, Fernando reconhece que
providenciá-los resguarda a negociação. “Mas a gente não tem escolha, não
tem como questionar isso. Lembro-me que, quando comprei o imóvel, demorei
cerca de um mês só para reunir a documentação que tinha de levar ao banco.”
"Existem opções interessantes para assegurar o pagamento dos aluguéis e dos
encargos locatícios e a preservação do patrimônio imobiliário" - Fernando
Júnior, advogado
REQUISITOS ESSENCIAIS
Consumidor deve exigir certidões que atestem ausência de pendências sobre o
imóvel e de quem está negociando para verificar se está tudo em ordem com a
documentação
As exigências para negociar um imóvel são variáveis, conforme o objetivo do
contrato: locação ou aquisição. No caso de compra e venda, o superintendente
do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas),
Ricardo Mendes, diz que o interessado deve tomar prévio conhecimento da
situação cadastral, tanto do imóvel quanto do vendedor.
Para verificar se está tudo em ordem, o possível comprador deve exigir as
certidões que atestem a ausência de pendências que recaiam sobre o imóvel e
quem o negocia. “Deve, também, contar com a assessoria de um profissional do
mercado imobiliário, visitar o imóvel, buscar informações sobre preço,
localização e demais vantagens da aquisição”, observa Ricardo.
Por fim, vem o contrato de compra e venda, que deve ser muito bem elaborado,
a fim de resguardar o comprador e o vendedor. O documento deve expressar os
direitos e obrigações das partes de forma clara, evitando-se discussões
futuras, conforme ressalta o superintendente do Creci-Minas.
As exigências também vão variar de acordo com a modalidade de compra,
segundo o advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH)
Alexandre Barros Tavares. “Caso seja à vista, não é exigida quase nenhuma
documentação, havendo somente necessidade de assinatura da escritura e
pagamento dos impostos (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI) e
taxas cartorárias”, conta. É imprescindível, ainda, que não haja dívidas
relativas ao imóvel (condomínio e IPTU) e que ele não seja objeto de
garantia ou penhora, como acrescenta o advogado.
No caso de financiamento, a documentação exigida é maior, devido à operação
com o banco e não à compra e venda propriamente. “Contudo, aconselham-se
vários cuidados na hora da compra do imóvel, seja à vista ou mediante
financiamento, para evitar problemas futuros ou mesmo a nulidade da
aquisição. Certidões negativas das justiças, físicas e de protesto são
importantes para o comprador”, enumera Alexandre.
REGULARIDADE Para que o interessado em adquirir um imóvel possa se
orientar sobre a legislação a respeito do tema, o advogado e diretor da
Céu-Lar Netimóveis Fernando Júnior conta que a Lei 7.433/85 e o Decreto
93.240/86 regulamentam os procedimentos. “Devem ser apresentados diversos
documentos que comprovem sua regularidade e a idoneidade financeira do
vendedor e do comprador”, reitera.
Mas não basta às partes contratantes formalizarem o negócio por meio de um
contrato particular de promessa de compra e venda, de acordo com Fernando.
“Torna-se também indispensável a lavratura de uma escritura pública, que
deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
SEGURANÇA AO ALUGAR
Em relação às locações, são exigidos documentos que certifiquem a idoneidade
financeira de quem pretende alugar o imóvel e de seus fiadores, caso haja.
Entre eles, Ricardo Mendes cita comprovantes de rendimentos, capacidade,
estado civil, propriedades e sociedades.
Caso não tenha fiadores, o interessado pode optar por outras modalidades de
garantia contempladas pela Lei do Inquilinato, uma vez que haja consenso
entre as partes contratantes. “As mais utilizadas são a fiança, o seguro
fiança, a caução representada por bens imóveis e a caução representada por
título de capitalização”, cita o superintendente do Creci-Minas.
Para alugar, o advogado Fernando Júnior diz que o inquilino assume diversos
compromissos legais e contratuais, inclusive, o de conservação da
propriedade durante todo o prazo do contrato, que pode ser estendido por um
longo período. “A possibilidade de prorrogação da locação por bastante tempo
implica compreensão de que diversas situações poderão ocorrer na vida do
inquilino, inclusive uma demissão do emprego, uma alteração na composição da
renda familiar etc.”
Por isso, é indispensável averiguar a efetiva capacidade moral e financeira
do inquilino para arcar com esses compromissos legais e contratuais,
ressalta Fernando, lembrando que ele deve, ainda, oferecer uma ‘garantia
locatícia’ exatamente para amenizar os imprevistos que podem ocorrer durante
toda a vigência da locação”, justifica.
AGILIDADE Fernando diz que, atualmente, existem opções interessantes
para assegurar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios e a
preservação do patrimônio imobiliário. “O seguro fiança e o título de
capitalização são alternativas eficazes para a garantia locatícia, servindo
ainda para o inquilino livrar-se daquele constrangimento que normalmente
ocorre no momento de solicitar a fiança para um amigo ou um parente.”
De acordo com o advogado, essas alternativas também significam simplificação
dos procedimentos e das exigências cadastrais, o que agiliza o contrato de
locação. “Porém, considerando que essas garantias locatícias vigoram por um
determinado período, o inquilino deve permanecer sempre atento à necessidade
de renovação periódica de ambos.”
NO CASO DA COMPRA, É PRECISO:
Imóvel:
» Registro (matrícula atualizada)
» Certidão de ônus reais
» Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias
» Última guia de IPTU e certidão negativa de débitos de tributos municipais
» Verificar possibilidade de desapropriação
» Comprovação de quitação de consumo de água, luz, TV a cabo, internet etc.
» Vistoria do imóvel pelo vendedor, para a posse do comprador, contendo
descrição minuciosa do estado de conservação, das benfeitorias, dos
pertences e dos acessórios que serão transferidos
» Quitação do ITBI
Pessoa física:
» Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF) e comprovante de endereço
» Para casados: certidão de casamento
» Para união estável: escritura pública ou decisão judicial ou documento
equivalente
» Para solteiros: declaração de que não mantém união estável
» Certidão negativa de débitos de tributos federais
» Certidão negativa de débitos perante a Receita Estadual
» Certidão negativa de débitos de tributos municipais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da Justiça Federal
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça estadual e juizados
especiais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça do trabalho
» Certidão negativa de protestos
Tratando-se de unidade habitacional em condomínio:
» Convenção de condomínio e regimento interno
» Declaração de quitação plena das obrigações condominiais
Tratando-se de imóvel locado:
» Renúncia ao direito de preferência
» Contrato de locação e vistoria do imóvel
» Declaração de quitação plena das obrigações locatícias (aluguel e encargos
locatícios)
Tratando-se de imóvel em construção:
» Registro da incorporação imobiliária
» Memorial descritivo
NO CASO DE ALUGUEL:
Alguns dos comprovantes exigidos do locatário e de seus fiadores são de:
» Rendimentos
» Estado civil
» Propriedades
» Sociedades
» Imposto de renda
» Outros documentos ainda podem ser necessários.
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