Vendedores de imóvel à Encol não conseguem reaver titularidade do bem

Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador não cancela registro imobiliário decorrente de escritura pública definitiva, principalmente quando terceiros de boa fé tenha readquirido o bem. Esse é o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A tese foi aplicada no julgamento de um recurso especial interposto pelos ex-proprietários de um imóvel em Campinas (SP) vendido à Encol S/A Engenharia Comércio e Indústria. Em pagamento, a construtora daria aos vendedores quinze unidades do edifício comercial que seria construído no local. A empresa demoliu o prédio que havia no local e nem chegou a iniciar a construção do outro prédio.

Diante dessa inadimplência, os vendedores ajuizaram ação para rescindir o negócio, cancelar o registro e reaver a titularidade do imóvel. O pedido foi julgado parcialmente procedente para confirmar a antecipação de tutela anteriormente concedida, rescindir o contrato e condenar a Encol a ressarcir perdas e danos.

Paralelamente, uma compradora de imóvel da Encol ingressou na demanda via oposição para garantir o registro de hipoteca. Porém, o cartório devolveu o mandado porque o bem não pertencia mais à construtora devido ao cancelamento de registro de aquisição por força de decisão judicial. A Encol e a compradora apelaram, a primeira pedindo a reforma da sentença, e a segunda pleiteando sua anulação. O objetivo era fazer com que a ação principal e a oposição da compradora fossem analisadas em conjunto.

As apelações foram providas para declarar extinta a ação principal por impossibilidade jurídica do pedido e determinar o processamento da oposição feita pela compradora. O recurso analisado pelo STJ foi interposto contra essa decisão. Os vendedores alegaram que estava esgotado o momento oportuno para oposição, porque já havia sentença na ação principal. Argumentaram ainda que a extinção do processo sem julgamento de mérito teria ido além do pedido das partes, configurando julgamento ultra petita.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que a impossibilidade jurídica do pedido, por dizer respeito a uma das condições da ação, pode ser conhecida de ofício, sem ocorrência de julgamento ultra petita. “Tenha sido ou não a oposição manejada oportunamente, tenha ou não havido pedido expresso nesse sentido nas razões dos recorrentes, o fato é que a carência de ação é matéria de ordem pública e poderia ser conhecida pelo tribunal por ocasião do julgamento do recurso da outra apelante”, explicou o relator no voto.

Quanto ao registro imobiliário, Salomão ressaltou que não houve declaração de nulidade do contrato, mas mera rescisão por inadimplência. “Não sendo declarado nulo ou anulado o título translativo por vício de consentimento ou fraude, o registro imobiliário permanece hígido”, afirmou.

Segundo o ministro, o vendedor que queira resguardar-se de eventual inadimplemento do comprador deve firmar um contrato de promessa de compra de venda, outorgando escritura definitiva somente após a quitação prometida.

REsp 687087

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